ESG-News
Green Leases – „grüne“ Mietverträge
Von Jürgen Hagen, Stabsstellenleiter ESG-Management
In unserer erweiterten Nachhaltigkeitsstrategie (wir berichteten) haben wir für alle Fonds mindestens die Orientierung am `2-Grad-Ziel´ (Begrenzung der Erderwärmung) implementiert. Außerdem haben wir darin unser Bestreben verankert, im Laufe des Jahres 2023 alle Sondervermögen in Abstimmung mit den jeweiligen Anlageausschüssen als Artikel 8 gemäß Offenlegungsverordnung (Sustainable Finance Disclosure Regulation, SFDR) zu klassifizieren – also als Fonds mit der Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien.
Bevor entsprechende Maßnahmen zur energetischen Optimierung von einzelnen Immobilien festgelegt werden können, muss für jeden Fonds zunächst der (energetische) Ist-Zustand des Immobilien-Bestandes (im Betrieb) genau ermittelt werden. Dazu müssen vor allem die tatsächlichen Energieverbrauchsdaten der Gebäude vollständig ermittelt werden. Neben dem direkten Messen des Energieverbrauchs vor Ort durch smarte Messtechnik und dem Auswerten der Gebäudeenergieausweise, sind sogenannte Green Leases ein wichtiges Mittel zum Ermitteln der tatsächlichen Verbrauchsdaten.
Green Leases sind auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Mietverträge. Sie sollen den Mieter zu einer möglichst nachhaltigen Nutzung und den Vermieter zu einer möglichst nachhaltigen Bewirtschaftung der Immobilie veranlassen. Die konkrete praktische Umsetzung durch Ausgestaltung eines nachhaltigen Mietvertrages hängt dann allerdings von der Nutzungsklasse und der individuellen Vermietungssituation ab.
Erst auf Basis möglichst vollständiger Daten kann der Vermieter eine Analyse des Gebäudebestandes durchführen und daraufhin gegebenenfalls Entscheidungen zur energetischen Optimierung treffen. Der (gewerbliche) Mieter wird auf diesem Wege zusätzlich sensibilisiert und kann die Daten außerdem beispielsweise für seine eigene ESG-Berichterstattung verwenden.
Die „grünen Mietverträge“ sorgen diesbezüglich u.a. für einen kooperativen Daten-Austausch. Gleichzeitig kann darüber auch aktiv eine nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung des Mietobjektes reguliert werden.
Die Aspekte, die Bestandteil eines „grünen Mietvertrags“ sein können, sind zahlreich und vielfältig. Sie können beispielsweise die Substanz und Ausstattung des Objekts betreffen und/oder auf Regelungen sein, die auf eine nachhaltige, ressourcenschonende und ökologische Nutzung und Bewirtschaftung der Immobilie abzielen.
Green Leases haben zudem auch wirtschaftliche Vorteile. So können durch konkrete vertragliche Regelungen Kosten sowohl mieter- als auch vermieterseitig optimiert werden. Durch eine nachhaltigere Nutzung und Bewirtschaftung können zudem „grüne“ Zertifizierungen von Gebäuden vorangetrieben werden, die wiederum die Attraktivität und damit den Wert der Immobilie steigern. Auf Mieterseite wirkt sich eine nachhaltigere Nutzung positiv auf die CSR-Aktivitäten (Corporate Social Responsibility) des Unternehmens aus.
Die Bestandteile eines „grünen Mietvertrags“ sind abhängig von der Assetklasse sowie den jeweiligen Mietern. Dennoch hat der ZIA Zentraler Immobilienausschuss e.V. in einem Leitfaden erste Standards für die grünen Mietverträge definiert.
Als Green Lease darf sich laut der Handlungsempfehlung des ZIAs ein Mietvertrag dann bezeichnen, wenn er jeweils mindestens eine Regelung zu den folgenden Kernbereichen enthält:
- nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung des Mietobjekts im laufenden Betrieb
- Reduzierung von Abfällen, Verbräuchen und Emissionen sowie
- ökologisch unbedenkliche Durchführung von Erhaltungs-, Modernisierungs- und sonstigen Baumaßnahmen
Deshalb empfiehlt der ZIA für einen Basis Green Lease-Vertrag Regelungen zu den folgenden Klausel-Kategorien aufzunehmen:
- Nachhaltige Nutzung und Bewirtschaftung des Mietgebäudes
- Reinigung
- Abfall
- Austausch von (Verbrauchs-)Daten
- Förderung nachhaltiger Energiequellen
- Einsparung von Energie und Wasser sowie Reduzierung von Abfällen
- Einrichtung und (Erst-)Ausstattung
- Umgang mit umweltbezogenen staatlichen Abgaben
Anhand des ZIA-Leitfadens können Basis Green Leases durch zusätzliche Regelungen erweitert werden. Diese teilen sich in drei Kategorien auf:
- inhaltliche Ergänzungen (beispielsweise Vereinbarungen zu Energie-Monitoring oder Maßnahmen des Vermieters zur energetischen Modernisierung)
- Zertifizierungsspezifische Regelungen
- Vorschläge zur Umsetzung der Regelungen
Die Aachener Grundvermögen folgt den Empfehlungen des ZIAs zu Green Leases. Bei Neuvermietungen an Gewerbetreibende sowie bei Mietvertragsverlängerungen oder -anpassung wird versucht, den Mieter von den Klauseln zu Green Lease zu überzeugen.