Einzelhandelsimmobilien für mehrere Marktzyklen entwickeln

Innerstädtische Handelsimmobilien stehen unter Anpassungsdruck. Der Handel verändert seine Flächenanforderungen, technische Anlagen altern. Für langfristig orientierte Eigentümer stellt sich deshalb die Frage, wie ein Objekt über mehrere Marktzyklen hinweg nutzbar bleibt.

Die gute Lage ist kein Selbstläufer

Die Hohe Straße in Köln verdeutlicht diese Aufgabe. Die historisch gewachsene Fußgängerzone mit mittelalterlicher Prägung ist dicht bebaut, hoch frequentiert und durch kleinteilige Grundstücke ausgeformt. An vielen Stellen ist der Straßenraum weniger als neun Meter breit. Für klassische Formen der Projektentwicklung oder Maßnahmen zur Anpassung an den Klimawandel gibt es daher nur begrenzte Möglichkeiten. Zugleich liegt die Hohe Straße zwischen Dom, Wallrafplatz und Schildergasse in einer bedeutenden und hochfrequentierten Handelslage. Was den Standort attraktiv macht, begrenzt zugleich seine Veränderbarkeit.

Hitze wird zum Standortfaktor

Für den Einzelhandel ist die Qualität des öffentlichen Raums ein zunehmend wirtschaftlicher Faktor. Menschen müssen gerne in die Innenstadt kommen und sich dort auch bei hochsommerlicher Hitze gerne aufhalten. Den Zusammenhang zeigen die von hystreet.com, dem PropTech-Unternehmen der Aachener Grundvermögen, erfassten Passantenfrequenzen. Bei Temperaturen von mehr als 30 Grad sinkt die Passantenfrequenz mit jedem weiteren Grad signifikant.

Klimaanpassung wird damit zu einem Faktor der Standortqualität. Die Aachener Grundvermögen betrachtet deshalb nicht nur das einzelne Gebäude, sondern auch die Handelslage.

Das Reallabor in der Fußgängerzone

Das Klimalabor Köln wurde von der Aachener Grundvermögen gemeinsam mit dem Stadtmarketing Köln initiiert. Ausgangspunkt war 2024 eine Verschattungsmaßnahme in der Hohe Straße. Weil eine horizontale Lösung aus brandschutzrechtlichen Gründen nicht genehmigt wurde, kam eine vertikale textile Verschattung zum Einsatz.

Seit 2025 wird die Maßnahme von der Universität zu Köln wissenschaftlich begleitet. Der Kölner Oberbürgermeister Thorsten Burmester hat die Schirmherrschaft übernommen. Mehr als 40 Sensoren erfassen lokale Klimadaten, hystreet.com misst parallel die Passantenfrequenzen. Das Reallabor analysiert Sensordaten zu Klimabedingungen, Besucherverhalten und Maßnahmenwirkung. In zusätzlichen Simulationen dient das Reallabor als digitaler Prüfstand, auf dem neue Maßnahmen vor ihrer Umsetzung modelliert und bewertet werden können.

Was am Standort tatsächlich wirkt

Die Messungen und Simulationen bestätigen den Nutzen dieses Prüfstands. Sie zeigen, dass Maßnahmen unterschiedlich wirken: Fassadenbegrünung reduziert die thermische Belastung großflächig und beständig, Wasservernebelung senkt die Lufttemperatur am stärksten, Verschattung wirkt vor allem lokal und in strahlungsintensiven Stunden.

Keine Maßnahme passt überall. Die Wirkung hängt vom konkreten Ort ab, von Gebäudegeometrie, Sonnenstand, Ausdehnung und Zeitpunkt. Die Ergebnisse aus der Hohe Straße sind deshalb nicht ohne Weiteres auf andere Städte oder Handelslagen übertragbar. Der methodische Ansatz jedoch ist es, denn Klimaanpassung lässt sich vor ihrer Umsetzung datenbasiert prüfen.

Das Klimalabor schafft damit eine Entscheidungsgrundlage für Eigentümer, Kommunen und weitere Standortakteure, um Klimaanpassungsmaßnahmen zu priorisieren und begrenzte Mittel gezielt einzusetzen.

Zwei Grundstücke, zwei Entwicklungslogiken

An den Immobilien Hohe Straße 152-154 und 121-131 der Aachener Grundvermögen im selben Abschnitt der Hohe Straße wird dieser Anpassungsdruck konkret. Beide Immobilien werden entwickelt, weil ihre Strukturen heutige Anforderungen des Einzelhandels und weiterer innerstädtischer Nutzungen hinsichtlich Flächeneffizienz, Vermietbarkeit und technischer Qualität nicht mehr erfüllen.

Erschließung neu ordnen

Bei der Hohe Straße 152-154 erschwerten der Zuschnitt der Handelsflächen, die geringe Geschossigkeit und Ausnutzung des Grundstücks und die Lage des Treppenhauses eine zusammenhängende Nutzung. Technik, Modernisierungsbedarf und Erscheinungsbild erforderten eine Erneuerung. Eine Sanierung hätte zentrale Einschränkungen bei Flächeneffizienz und Erschließung nicht beseitigt.

Deshalb fiel die Entscheidung auf Abriss und Neubau, der seit Juni 2025 errichtet wird. Die Erschließung der oberen Geschosse kann zur rückwärtigen Sporergasse verlegt werden, sodass die Front zur Hohe Straße besser für den Handel nutzbar ist. Das Grundstück lässt sich so mit Einzelhandel, Büroflächen und urbanem Wohnen neu ordnen.

Die Immobilie endet nicht an der Fassade

Die Aachener Grundvermögen verbindet die Weiterentwicklung einzelner Immobilien mit der aktiven Arbeit an einer historisch gewachsenen Handelslage. Wo der Bestand die gewünschte Qualität nicht mehr zulässt, kann ein Neubau die bessere Lösung sein. Wo Tragstruktur und Grundriss tragfähige Ressourcen bieten, kann die Bestandsentwicklung sinnvoller sein.

In beiden Fällen wird die Immobilie nicht isoliert betrachtet, denn Nutzungsmix, technische Qualität, Ressourcenschonung und Aufenthaltsqualität müssen mit Nachbargebäuden und öffentlichem Raum zusammenspielen. Langfristig orientiertes Investieren bedeutet daher, die Immobilie anzupassen und die Qualität ihres Standorts mitzudenken.