Makrolage: Köln 50667, historische Altstadt
Mikrolage: An der Schnittstelle von hochwertigem Handel im Norden hin zu konsumigem Handel im Süden in Kölns ältester Einkaufsstraße
Grundstück: 1.975 m²
Fläche: 14.950 m²
Nutzung: Einzelhandel, Appartements, Wohnen
Projektstart: 01/2026
Erworben: 2012
Fertigstellung: voraussichtlich Q3/2028
Architektur: kadawittfeldarchitektur
Das Projekt
Die Immobilie Hohe Straße 121-131 ist das größte Grundstück zwischen dem Kölner Dom und dem Kaufhof.
Durch die Projektentwicklung wird die Immobilie, die nur 250 Meter vom Kölner Dom entfernt liegt, innovativ mit einem maßgeschneidertes Gesamtkonzept für Nachhaltigkeit saniert und erweitert und damit der sich verändernden Welt der Handels- und Büroimmobilien in innerstädtischen Lagen angepasst. Nachhaltigkeitsaspekte spielen daher eine wichtige Rolle
Durch die exponierte Lage in Dom-Nähe und auf der Hohe Straße hat die Projektentwicklung mit begrünter Fassade und begrüntem Innenhof, Mischnutzung aus modernem Einzelhandel, Appartements und Wohnen Leuchtturmcharakter für Kölns älteste Einkaufsstraße Hohe Straße, die sich durch eine enge, mittelalterliche und dicht bebaute Struktur auszeichnet.
Das Gebäude ist ein wichtiger Impulsgeber und Meilenstein für den Wandel der Hohe Straße, der im Leitbild der Stadt Köln verankert ist, welches im Jahr 2022 von der Stadtverwaltung verabschiedet wurde. Dieses dient als strategische Grundlage, um die Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit der beiden zentralen Einkaufsstraßen Hohe Straße und Schildergasse zu stärken.
Die Ausgangslage
Die Hohe Straße bildet zusammen mit der angrenzenden Schildergasse das Herzstück der Kölner Innenstadt.
Sie ist eine der ältesten Einkaufsstraßen Deutschlands und gilt sogar als die älteste kontinuierlich genutzte Einkaufsstraße Deutschlands.
Der Ursprung der Hohe Straße liegt in der Römerzeit als Teil der Nord-Süd-Achse römischer Heerstraßen. Über ihre fast zweitausendjährige Geschichte blieb ihr Verlauf im Wesentlichen erhalten. Sie führt direkt zum UNESCO-Weltkulturerbe Kölner Dom am Domkloster, neben dem unmittelbar der Kölner Hauptbahnhof liegt. Dadurch weist die Hohe Straße mit durchschnittlich 35.500 Passanten pro Tag eine überdurchschnittlich hohe Passantenfrequenz auf.
Aufgrund ihrer engen mittelalterlichen Struktur ist sie vor allem durch kleinteilige Grundstücke und dementsprechende Einzelhandelsflächen geprägt. Eine der wenigen Ausnahmen bildet das Projektgrundstück Hohe Straße 121-131, das im nördlichen Abschnitt der Hohe Straße kurz vor dem Wallrafplatz und dem Kölner Dom liegt und das größte Gebäude zwischen dem Dom und dem Kaufhof darstellt.
Der nördliche Abschnitt der Hohe Straße zwischen Minoritenstraße und Wallrafplatz hat sich in den vergangenen Jahren mehr und mehr zur Niveau- und Luxuslage entwickelt. Besonders bestärkt durch Projektentwicklungen und hochwertige Neuvermietungen der Aachener Grundvermögen auf der Hohe Straße, aber auch durch angrenzende Bauprojekte anderer Immobilieninvestoren. Das sind beispielsweise das DomCarré mit dem revitalisierten Domhotel, die Revitalisierung des Mantelhauses, der Neubau der Hohe Straße 134, der Neubau des Laurenz Carrés sowie kommunale Projektentwicklungen wie das Museum MIQua, Teil des städtebaulichen Projekts Via Culturalis. Diese wird als kulturelle Route bedeutende historische Stätten und Museen zwischen dem Roncalliplatz und dem Heumarkt verbinden und verläuft parallel zur Hohe Straße.
Diese Entwicklung weiter zu bestärken und zu etablieren, wurde auch im 2022 verabschiedeten Leitbild der Stadt Köln verankert.
Nachhaltiges Mixed-Use-Objekt in einer der ältesten Einkaufsstraßen Deutschlands
Die bislang auf Einzelhandel fokussierte Immobilie wird zu einem modernen Multi-Use-Objekt umgebaut. Das neue Nutzungskonzept vereint sehr hochwertigen Einzelhandel und eine für Nahversorgung vorgesehene große Fläche mit flexiblen Büroflächen, einem Boardinghouse sowie städtischem Wohnen in den Obergeschossen. So entsteht ein multifunktionaler Komplex, der Nachhaltigkeit, Klimaschutz und urbanes Leben verbindet.
Ein zentraler Aspekt ist die weitgehende Erhaltung der Tragstruktur, die punktuell ergänzt und ertüchtigt wird, um Ressourcen zu schonen und die CO2-Bilanz zu verbessern. Gezielte Rückbauten, besonders im Innenhof, verbessern die Belichtung. Gleichzeitig entsteht ein neuer, intensiv begrünter Innenhof mit hoher Aufenthaltsqualität. Ergänzend werden zwei Etagen in Holzbauweise hinzugefügt, einem umweltfreundlichen Baustoff, der das Gewicht der Aufstockung reduziert und die Statik optimiert.
Im Erdgeschoss entstehen auf ca. 3.000 m² vier Ladenlokale mit flexiblen Grundrissen, darunter ein Geschäft mit direkter Anbindung an das Untergeschoss für großflächige Handelsnutzungen. Flexible Büroflächen (ca. 1.000 m²) befinden sich im 1. Obergeschoss, darüber ca. 3.600 m² für Serviced Apartments. In den neuen Dachgeschossen entstehen 7 Maisonettewohnungen mit 800 m² Wohnfläche, Terrassen und direktem Dom-Blick.
Eine moderne, zweischichtige Fassade aus Metallpaneelen und Verglasungen, ergänz durch vertikale Begrünung, sorgt für ein dynamisches Erscheinungsbild und ein angenehmes Mikroklima. Photovoltaik-Module auf dem Dach erzeugen umweltfreundlichen Strom, während Wärmepumpen eine effiziente Energieversorgung sicherstellen.
Die Verbindung aus nachhaltigem Bauen, zukunftsweisender Technik und einem vielfältigen Nutzungsmix macht das Projekt zu einem Modell moderner Stadtentwicklung. Die hohe Aufenthaltsqualität im Innenhof, lichtdurchflutete Büroflächen, attraktive Handelsflächen und die zentrale Lage sichern eine hervorragende Vermietbarkeit.
Maßgenschneidertes Nachhaltigkeitskonzept
Mit einem durchdachten Nachhaltigkeitsansatz zeigt das Projekt, wie Klimaschutz und städtische Verdichtung harmonieren können. Durch die Weiternutzung der bestehenden Struktur werden Materialressourcen in erheblichem Umfang geschont und zusätzlich CO₂-Emissionen vermieden. Erhalten bleiben nicht nur das Tragwerk, sondern auch intakte Innenraumoberflächen, wie die Bodenbeläge im Erd- und Untergeschoss.
Die neue Dachaufstockung in Holzbauweise ist ein zentraler Bestandteil des nachhaltigen Konzepts. Der umweltfreundliche, leichte Baustoff verbessert die Statik des Gebäudes und ermöglicht den zusätzlichen Wohnraum, ohne Flächen zu versiegeln. Der neu gestaltete Innenhof trägt zur natürlichen Belichtung aller oberirdischen Geschosse bei und bietet qualitativ hochwertige Aufenthalts- und Spielflächen, die die Aufenthaltsqualität der Nutzer erhöhen.
Fassaden- und Dachbegrünungen verbessern das Mikroklima und tragen zur Bindung von CO₂, Feinstaub und Stickoxiden bei. Diese grünen Elemente leisten einen Beitrag zur Luftreinigung und schaffen eine angenehme Umgebung, die der Gesundheit und dem Wohlbefinden der Bewohner zugutekommt.
Für die Energieversorgung wird eine Luft-Wasser-Wärmepumpe eingesetzt, die für eine effiziente Beheizung sorgt, ergänzt durch Photovoltaikanlagen, die aufgeständerte Dachmodule und fassadenintegrierte Elemente umfassen. Die kühlende Wirkung der Dachbegrünung steigert zudem die Energiegewinnung durch die Photovoltaikanlage. Dadurch werden die Treibhausgasemissionen im Vergleich zu einem durchschnittlichen Neubau um etwa 50 Prozent gesenkt, was das Projekt zu einem Beispiel für nachhaltige Stadtentwicklung macht, das Ökonomie und Ökologie gleichermaßen berücksichtigt.
Leiter Baumanagement / Projektentwicklung
Projektleitung
Kaufmännisches Projektmanagement
Projektentwicklung
Leiter Vermietung Einzelhandel
„Das Projektentwicklung Köln, Hohe Straße 121-131 setzt als größtes Gebäude auf der Hohe Straße einen wichtigen Impuls zur Revitalisierung des Einzelhandels in Köln. Mit einem zukunftsweisenden Multi-Use-Konzept, nachhaltigem Bauen und innovativer Technik schaffen wir einen Ort, der urbanes Leben, Arbeiten und Einkaufen neu definiert.“
Volker Mayntz, Projektleitung
Zu Beginn des Jahres 2023 wurden im Rahmen der Machbarkeitsstudie zum Projekt Köln, Hohe Straße 121-131 mehrere namenhafte Architekturbüros angefragt. Neben der Angebotslegung waren sie aufgefordert, ein Konzept auszuarbeiten. Das Büro kadawittfeld hatte das innovativste und zu den Anforderungen passendste Konzept vorgelegt, sodass dies der Ausgangspunkt für die weitere Zusammenarbeit war.
kadawittfeldarchitektur
Für die Architektur unseres Projekts konnten wir mit kadawittfeldarchitektur eines der renommiertesten Architekturbüros Deutschlands gewinnen. Seit der Gründung im Jahr 1999 steht das Büro mit über 160 Mitarbeiter*innen an Standorten in Aachen, Berlin, München und Köln für anspruchsvolle und innovative Architektur. Ihr interdisziplinärer Ansatz verbindet Architektur, Innenarchitektur und städtebauliche Planung und ermöglicht wegweisende Lösungen für urbane Räume.
Vor dem Hintergrund der Transformation unserer Städte versteht kadawittfeldarchitektur das Denken in Kreisläufen und das Bauen im Bestand als zentrale Aufgaben der Zukunft. Dieser Ansatz prägt auch unser gemeinsames Projekt und spiegelt die gesellschaftliche Verantwortung wider, die mit jeder Baumaßnahme einhergeht.
Meilensteine
(voraussichtlich, bei planmäßigem Verlauf)
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01 / 2024
Projektstart/ Kickoff
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01 / 2025
Einreichung Bauantrag
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Q4 / 2025
Vergabe
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01 / 2026
Avisierter Erhalt Baugenehmigung
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01 / 2026
Baustart
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01 / 2026
Einrichtung Baustelle
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02 / 2026
Demontage- u. Rückbauarbeiten (Entkernung)
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06 / 2026
Rohbauarbeiten & Aufstockung
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10 / 2026
Fassaden- und Fensterarbeiten
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01 / 2027
Trockenbauarbeiten
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04 / 2027
Installation Elektro, Klima, Lüftung, Sanitär und Heizung
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01 / 2028
Teilübergabe an Mieter
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04 / 2028
Sachverständigenabnahmen
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06 / 2028
Gesamtfertigstellung
Attraktive 1a-Handelslage mit Perspektive: Unser Engagement für die Zukunft der der Hohe Straße
„Luxus mit Domblick – das hochwertige Entree der Handelslagen“
- "[...] [D]er Wallrafplatz [soll] zukünftig als qualitätsvolles nördliches Eingangstor mit einer hochwertigen Angebotsausstattung und hoher Aufenthalts- und Verweilqualität profiliert werden, während die nördliche Hohe Straße künftig einen Experimentierraum zur Schaffung neuer, abwechslungsreicher Erlebnisse für Besucher*innen darstellen soll."
- „Mit seiner attraktiven Gestaltung dient das Quartier als Ankommensort insbesondere für Touristinnen und Touristen.“
- „Die großen Projektentwicklungen verfügen über eine hohe Strahlkraft und tragen maßgeblich zu einem ansprechenden Nutzungsmix des Quartiers bei.“
Quelle: Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Stadt Köln: Ein Leitbild für die Handelslagen Hohe Straße und Schildergasse: 2 Straßen – 6 Quartiere – eine Vision, Stadt Köln, 08/2023.
Ein Leitbild für die Handelslagen Hohe Straße und Schildergasse: 2 Straßen – 6 Quartiere – eine Vision
Das „Leitbild für die Handelslagen Hohe Straße und Schildergasse: 2 Straßen – 6 Quartiere – eine Vision“ wurde von der Stadt Köln initiiert und beauftragt, um die Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit der beiden zentralen Einkaufsstraßen zu stärken. Im Entwicklungsprozess waren neben des beauftragten Beratungsbüros „Stadt + Handel“ und der Stadtverwaltung auch der ansässige Einzelhandel, Immobilieneigentümer- und eigentümerinnen sowie Anwohnende involviert
Das Konzept unterteilt die Hohe Straße und Schildergasse in sechs Quartiere, die jeweils eigene Identitäten und Schwerpunkte entwickeln sollen. Es sieht vor, attraktive und vielseitige Stadträume zu schaffen, die neben dem Einkaufen auch Möglichkeiten zur Erholung und zum Verweilen bieten.
Ein Leitbild für die Handelslagen Hohe Straße und Schildergasse
Das Leitbild enthält das klare Bekenntnis, die Entwicklung des vorderen Teils der Hohe Straße – vom Dom über den Wallrafplatz aus kommend bis zur Stichstraße Minoritenstraße – als Luxus- und Niveaulage zu bestärken, zu unterstützen und voranzutreiben.
Zentrale Themen sind
- die Verbesserung der Aufenthaltsqualität,
- die Förderung eines vielfältigen Angebots,
- Nachhaltigkeit und Klimaanpassung,
- die Schaffung von Erlebnisräumen
- sowie die Nutzung kultureller und gastronomischer Angebote.
Außerdem wird die Bedeutung von Innovation und Flexibilität betont, um auf zukünftige Entwicklungen reagieren zu können.
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Seit 2019 sind wir Mitglied in der Initiative Kölner Handelslagen, einem Zusammenschluss von Immobilieneigentümer der Kölner Haupteinkaufslagen Hohe Straße und Schildergasse im Stadtmarketing Köln e. V. Seit 2022 ist unser Geschäftsführer Dr. Frank Wenzel Sprecher der Interessensgemeinschaft, die das Ziel verfolgt, gemeinsam die Standortqualität zu verbessern und politische Impulse zu setzen.
Die rund 60 Immobilieneigentümer im Arbeitskreis treffen sich seitdem jährlich, um aktuelle Entwicklungen und Projekte in der Stadt zu beleuchten sowie Themen wie Sicherheit, Ordnung und Sauberkeit mit Vertretern der Stadtverwaltung zu erörtern.
Unter anderem sorgte die Initiative unter Federführung des Stadtmarketings sowie der Aachener Grundvermögen für moderne Winterbeleuchtung auf Schildergasse und Hohe Straße und verankerte die Aufwertung der Hohe Straße im Leitbild der Stadt Köln.
Unter Federführung des Stadtmarketing Köln e.V. finanzierten und ermöglichten wir im Jahr 2020 den Großteil der Pilotierung einer modernen Winterbeleuchtung auf der Hohe Straße im Abschnitt zwischen Minoriten Straße und Wallrafplatz, die die 60 Jahre alte traditionelle Weihnachtsbeleuchtung ablöste. Diese sollte insbesondere den durch die Corona-Schließungen zu dieser Zeit stark gebeutelten Einzelhandel unterstützen und einen weiteren Anziehungspunkt für Besucherinnen und Besucher in den Wintermonaten schaffen. Drei weitere Immobilieneigentümer auf der Hohe Straße unterstützen die Pilotierung finanziell.
Nach der erfolgreichen Pilotierung wurde die Beleuchtung – mit finanzieller Unterstützung der Stadt Köln – auf weitere Teile der Hohe Straße sowie auf die angrenzende Schildergasse ausgeweitet. Ziel ist es mittelfristig, die moderne Beleuchtung, deren Farben flexibel eingestellt und dem jeweiligen Anlass angepasst werden können, auf den kompletten Kölner Handelsrundlauf auch über die Breite Straße und Ehrenstraße auszuweiten.
Gemäß dem Leitbild der Stadt Köln, die Hohe Straße zu attraktivieren, aufzuwerten und klimabeständig anzupassen, hat die Aachener Grundvermögen im Sommer 2024 die Pilotierung der Verschattung Hohe Straße unterstützt, die durch das Stadtmarketing Köln initiiert und durch den „Verfügungsfonds City“ bezuschusst wurde, der das Ziel hat, die Kölner City im Sinne der Ergebnisse des „Leitbildes Handelslagen“ aufzuwerten.
Aufgrund ihrer engen mittelalterliche Struktur mit nur knapp neun Metern Straßenbreite bietet die Hohe Straße kaum Möglichkeiten für Stadtgrün. Deshalb sollen in den Sommermonaten herabhängende Fahnen Schatten spenden und zugleich Dekoration für die Einkaufsstraße sein. Die Pilotierung wurde aufgrund strenger Brandschutzvorgaben zunächst im kleinen Abschnitt auf Höhe der Hohe Straße 125-131 (heutiges Media Markt-Gebäude, Grundstück der Projektentwicklung) angebracht.
Nach der erfolgreichen Pilotierung soll das Projekt auf weitere Teile der Hohe Straße ausgeweitet werden. Wünschenswert für einen größtmöglichen Kühlungseffekt wäre zudem die Genehmigung des Anbringens von quergespannten Sonnensegeln.
Weiteres Exposure in der Lage
